УИД 50RS0014-01-2025-000671-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2025 г.                                 г. Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Галкиной Е.В.,

при секретаре Фоменко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-950/2025 по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи доли недвижимости действительным, регистрации права собственности,

    УСТАНОВИЛ:

    Истец ФИО2 обратился в суд с требованием к ответчику ФИО3 о признании договора купли-продажи доли недвижимости действительным и проведении государственной регистрации перехода права собственности.

    В обоснование исковых требований истец указал, что он совместно с ответчиком являются долевыми собственниками по 1/2 доле недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. 30 октября 2024 г. между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому 1/2 доли в праве на долю в недвижимости, принадлежащей ответчику, должна была перейти в собственность истца за денежную сумму в размере 17 000 000 рублей. Истец внес аванс за долю в недвижимости в размере 4 700 000 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается распиской ответчика, и должен был произвести окончательный расчет в сумме 12 300 000 рублей. Однако ответчик дважды уклонилась от заключения договора и не явилась к нотариусу для нотариального оформления сделки. В связи с изложенным, истец просил признать действительным договор купли-продажи доли в недвижимости от 30 октября 2024 г. и провести государственную регистрацию перехода права собственности на истца.

    Истец и его представитель в судебном заседании требования поддержали в полном объеме.

    Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против заявленных требований, пояснив, что оснований для удовлетворения требований не имеется, поскольку истцом в обоснование своей позиции представлены в качестве доказательств только ксерокопии договора купли-продажи доли в недвижимости и расписки, оригиналов данных документов у истца нет. Ответчик отрицает факт существования оригиналов спорных документов в виду того, что она их не подписывала, так как потеряла интерес в совершении сделки еще до этапа ее заключения, в связи с чем, нет оснований для признания договора купли-продажи действительным. Истец денежные средства за долю в недвижимости ответчику не передавал, хотя в представленном истцом договоре предусмотрено исполнение обязательства по передаче денежных средств от покупателя продавцу в конкретный срок, соблюдение которого было необходимо для регистрации перехода права собственности на долю в недвижимости. В связи с чем, не имеется и оснований для удовлетворения требований о проведении государственной регистрации перехода права собственности на истца.

    Третье лицо представитель Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

    Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

    Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд находит заявленные истцом требования не обоснованными и подлежащими отклонению.

    Материалами дела установлено, что в период с 16 августа 2003 г. по 29 марта 2011 г. и в период с 20 февраля 2020 г. по 07 ноября 2023 г. ФИО2 и ФИО3 состояли в зарегистрированном браке.

    Истец и ответчик являются долевыми собственниками по 1/2 доле недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

    Право долевой собственности ответчика на вышеуказанное недвижимое имущество возникло на основании договора дарения от 01 апреля 2023 г., в соответствии с которым истец подарил ответчику 1/2 долю в имуществе, являвшемся его личной собственностью.

    Право личной собственности истца на спорное имущество возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 11 мая 2017 г., на котором впоследствии был построен и зарегистрирован жилой дом.

    Согласно представленного истцом копии договора, 30 октября 2024 г. ФИО3 и ФИО2 подписан договор купли-продажи доли в недвижимости, согласно которому продавец ФИО3 продает, а покупатель ФИО2 приобретает в собственность принадлежащее продавцу по праву долевой собственности следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Сумма по договору составила 17 000 000 рублей. Покупатель вносит аванс в размере 4 700 000 рублей при заключении договора и оформляется распиской в получении наличных денежных средств. Покупатель производит окончательный расчет по договору в сумме 12 300 000 рублей до 15 декабря 2024 г. Стороны договорились, что государственная регистрация права собственности покупателя будет произведена в день окончательного расчета, но не позднее трех дней после окончательного расчета по договору и выплате всей суммы. В случае отказа покупателя от сделки или проведения окончательного расчета сумма аванса не возвращается. В случае отказа продавца от сделки сумма аванса возвращается в полном объеме в день уведомления об этом покупателя.

    В соответствии с копией расписки от 30 октября 2024 г. ФИО3 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 4 700 000 рублей в качестве платы за внесение аванса по договору купли-продажи доли от 30 октября 2024 г.

    17 февраля 2025 г. ФИО2 составлено нотариальное заявление, заверенное нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области ФИО5, согласно которому ФИО2 приглашает ФИО6 27 февраля 2025 г. в 13 часов 00 минут в нотариальную контору для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из ? доли земельного участка и ? доли жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>. Данное нотариальное заявление направлено ФИО2 в адрес ФИО3 18 февраля 2025 г. посредством почты России.

    27 февраля 2025 г. ФИО2 составлено нотариальное заявление, заверенное нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области ФИО5, согласно которому ФИО2 приглашает ФИО6 13 марта 2025 г. в 13 часов 00 минут в нотариальную контору для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из ? доли земельного участка и ? доли жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>. Данное нотариальное заявление направлено ФИО2 в адрес ФИО3 28 февраля 2025 г. посредством почты России, а также 03 марта 2025 г. ФИО2 направил данное нотариальное заявление в адрес ФИО3 посредством мессенджера WhatsApp.

    Согласно ответу, на заявление от 13 марта 2025 г. составленного нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области ФИО5, полученного ФИО2, заключение договора купли-продажи доли в недвижимости не представляется возможным, в связи с неявкой ФИО3 в нотариальную контору в назначенные дату и время.

    Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

    В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    В статье 160 Гражданского кодекса РФ указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

    Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

    Согласно статье 161 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

    В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    По общему правилу, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"),

    Таким образом, для заключения договора купли-продажи доли в общей собственности необходимо соблюдения нотариальной формы договора. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцом были представлены приглашения ответчика к заключению договора купли-продажи доли в недвижимости в феврале и марте 2025 года, но договор в нотариальной форме заключен сторонами не был, более того, ответчик не признает подписание договора и в простой письменной форме. Из письменного доказательства, представленного истцом в виде переписки сторон в мессенджере WhatsApp, невозможно установить был ли заключен между сторонами договор купли-продажи доли в недвижимости, а также его существенных условий.

    Частью 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

    При этом законодательством не установлен какой-либо исчерпывающий перечень долговых документов.

    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

    По смыслу приведенных выше положений абзаца 2 пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ, законом установлена презумпция того, что отсутствие долгового документа у кредитора и/или его нахождение у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не прекратилось, возлагается на кредитора.

    Таким образом, расписка, подтверждающая факт получения денежных средств в счет исполнения обязательства, должна быть составлена в письменной форме и храниться у кредитора до исполнения обязательства должником.

    Долговым документом, подтверждающим передачу денежных средств ответчику от истца, является копия расписки, но оригинала данного документа истцом в материалы дела не представлено. Иных доказательств передачи денежных средств от истца ответчику не представлено.

    В силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    Основными причинами недопустимости доказательств в гражданском процессе является непредставление в суд оригинала документа в случае, если требования либо возражения основаны только на копии документа, представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, а также при оспаривании подлинности копии (п. 7 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также невозможность установления происхождения копии.

    При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств (пункт 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

    Как следствие, незаверенные ксерокопии документов в отсутствии оригиналов, могут быть признаны допустимыми доказательствами только в случае, если их подлинность не ставится под сомнение другой стороной или подтверждается совокупностью иных доказательств. Ответчик не подтверждает подписание спорных документов и с представленными копиями истца не согласен.

    Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

    Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов (пункт 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

    Между тем, оригиналы договора купли-продажи доли в недвижимости и указанной расписки суду представлены не были, судом не обозревались, тогда как отсутствие оригиналов не позволяет суду установить тождественность документов подлинникам, что в свою очередь свидетельствует о невыполнении истцом требований Гражданского процессуального кодекса РФ.

    В ходе рассмотрения дела, по ходатайству стороны истца, по делу была назначена и проведена судебная техническая экспертиза с целью ответа на вопросы о наличии монтажа в копии договора купли-продажи доли в недвижимости от 30 октября 2024 г. и расписки о получении денежных средств от 30 октября 2024 г., кем, ФИО3 или иным лицом, исполнены рукописные записи в данных документах.

    Из заключения эксперта № 567/25, составленного АНО «Судебный эксперт» следует, что подписи, выполненные от имени ФИО3, изображения которых расположены в копии договора купли-продажи доли в недвижимости от 30 октября 2024 г. и расписке о получении денежных средств от 30 октября 2024 г., выполнены самой ФИО3 а также вывод о невозможности установить признаки наличия/отсутствия монтажа в представленных копиях документов. Также экспертом отмечено, что выводы даны в отношении изображений исследуемых реквизитов, а не их оригиналов.

    Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон и учитывая позиции сторон, суд приходит к выводу о том, договор купли-продажи доли недвижимости не заключен, поскольку истцом в обоснование своей позиции предоставлена исключительно копия документа, оригинала договора и расписки на обозрение суда и для проведения экспертизы не передавалось, эксперт подтвердить отсутствие или наличие признаков монтажа в копиях документов не смог, исследования подвергались исключительно изображение рукописных записей и подписей, без их оригинала и установления способа нанесения данных изображений на копии документов, а при этих обстоятельствах установить происхождение копий документов и их идентичность оригиналам для суда не представляется возможным, иных доказательств заключения договора истцом не представлено, приглашение к нотариусу не может свидетельствовать о заключении договора в нотариальной форме. Так же у суда нет оснований для вывода о частичном исполнении истцом обязательств по договору путем передачи денежных средств в счет оплаты доли в недвижимости, так как в доказательство данного факта истцом представлена только копия расписки, оригинал расписки на обозрение суда и для проведения экспертизы также не передавался, иных доказательств передачи денежных средств истцом не представлено, ответчик факт получения денежных средств и подлинность данной расписки отрицает. Происхождение копии данной расписки и ее тождественность оригиналу в ходе рассмотрения дела не установлено.

    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ксерокопии договора купли-продажи доли в недвижимости от 30 октября 2024 г. и расписки о получении денежных средств от 30 октября 2024 г. не могут являться допустимыми доказательствами по делу, поскольку не позволяют удостоверить ксерокопии представленных документов при отсутствии их оригинала.

    Исходя из части 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

    Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    На основании части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Как следует из норм Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 3 части 3 статьи 15) с заявлением о государственной регистрации права должны обратиться обе стороны сделки.

    Частью 7 статьи 15 указанного Федерального закона предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

    Основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в том числе, на долю в нем, является сделка, заключенная в установленной законом форме. Однако, как установлено судом и подтверждается материалами дела, между сторонами сделки купли-продажи доли в недвижимости заключено не было, достаточных доказательств обратного истец не представил.

    При таких обстоятельствах оснований для регистрации перехода права собственности на долю в недвижимости от ответчика к истцу судом не усматривается.

    Рассматривая требование истца о регистрации перехода права собственности на долю недвижимости, суд также проверил исполнение истцом как покупателем обязанности по оплате товара. Судом было учтено то обстоятельство, что в представленном истцом договоре купли-продажи доли в недвижимости, предусмотрен срок исполнения обязательства истцом по оплате доли в недвижимости до 15 декабря 2025 г., при этом государственная регистрация права собственности истца согласно вышеуказанному договору, должна была быть произведена в день окончательного расчета, но не позднее трех дней после окончательного расчета по договору и выплаты всей суммы, если иные сроки не будут оговорены дополнительным соглашением сторон.

    В тоже время истцом не представлены доказательства полной оплаты стоимости доли в недвижимости по договору до указанной даты, как и не представлены доказательства уклонения ответчика от получения денежных средств или от заключения договора в пределах указанного срока.

    В судебном заседании представитель ответчика подтвердил, что ответчик категорически отказывается от регистрации договора купли-продажи доли в недвижимости и регистрации перехода права собственности доли в недвижимости на истца в связи с тем, что между сторонами договора не заключалось и истец обязательств по оплате недвижимости в обсуждаемые сроки не исполнял.

    При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания договора купли-продажи доли недвижимости между истцом и ответчиком действительным.

    Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт № №) к ФИО3 (паспорт № №) о признании договора купли-продажи доли недвижимости действительным, регистрации права собственности, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий                               Е.В.Галкина

Мотивированное решение

изготовлено 01.10.2025